春节楼市真个透心凉 人气不足成交惨淡

王云涛/绘

　　随着龙年的到来，房地产市场并没有因为鞭炮声而红火起来，住宅成交呈现出一片冷清迹象。对于开发商来说，刚刚过去的数天恐怕是近年来成交最为惨淡的春节。数据显示，春节前后广州楼价呈现出“假涨真跌”的态势，虽然市中心楼盘成交上升带动全市楼价结构性上涨10%，但楼价跳水的现象屡见不鲜。专家指出，今年楼市调控将呈现“外紧内松”，有利于刚需购房者入市。

　　广州楼价“假涨真跌”

　　2012年1月，广州楼市就像春节阴冷的天气一样，加上恰逢遇上春节楼市传统销售淡季，成交量更是雪上加霜。根据网易房产截取阳光家缘数据显示，1月份广州全市住宅网签成交量共计3348套，比去年12月的5010套成交量下跌33%；价格方面，1月成交均价12449元/平方米，与去年12月的11310元/平方米相比上涨10%，整体呈现出“量跌价升”的倒挂局面。对于这种“量跌价升”的倒挂现象，广州房地产专家韩世同认为，这是非常明显的楼价“假涨真跌”现象。原因在于这个阶段有不少市中心楼盘降价出售或低开出售，随之带来成交量的上涨；但相对于郊区盘本身售价不高、降价空间不大而言，中心区楼盘即使降价后总价仍会维持在2万元/平方米的较高水平，因此拉动了整体的均价，属于价格的结构性上扬。

　　海珠降价盘撬动广州楼价

　　数据统计还显示，1月份广州中心六区住宅成交量为915套，尽管对比去年12月中心区1086套的成交量有所下降，但在占比方面，今年1月中心六区成交量占成交总比的27.3%，而在去年12月中心六区成交仅占总比的21.6%。

　　海珠区是楼价“假涨真跌”最为典型的代表区域。根据数据统计，海珠区1月共成交366套住宅，比去年12月的271套增长35%，跻身广州十区二市成交榜排行第四位，也是1月份广州全市中成交环比涨幅最大的区域。海珠区延续了去年12月有楼盘降价出售的趋势，1月份依旧有多个新盘降价出售及推出大幅优惠，其中力迅时光里、佳兆业君汇上品上演双雄会，在全市楼盘成交总榜跻身前十。力迅时光里1月份共成交147套住宅，排名楼盘成交榜第三位，成交均价为20746元/平方米，该均价明显低于该盘对外公布的23000元/平方米均价。君汇上品在1月新开盘即成交71套单位，成交均价为21903元/平方米，该盘在新春期间推出买房立减88888元的大幅优惠。

　　分析

　　调控政策未来或“外紧内松”

　　同策咨询研究中心总监张宏伟认为，春节假日楼市成交低迷，主要有三方面原因，第一、2011年底对于楼市调控的定调让开发企业觉得2012年市场更加严峻，年底销售逆转已无大的希望，不少公司春节前后以休整或调整推盘节奏为主，导致假日期间市场供应量有限，导致成交量不理想。第二、部分楼盘成交数据延迟备案，当前成交数据未能反映楼市真实需求状况，导致春节楼市成交数据惨淡。第三、限购限贷以来，楼市的真实需求一直被压制，尽管由于降价导致个案楼盘成交放量，但是宏观楼市仍有不少市场需求由于政策面的原因没有办法进入楼市进行购房或投资，这客观上也影响春节楼市放量。

　　对于春节之后的市场走势如何，张宏伟认为，宏观市场楼市成交均价还会维持当前企稳的状态，但成交量有可能会由于政府“外紧内松”的政策特征及房企策略性的调整而逐步走高，有利于部分观望的购房者，尤其是以自住需求为主的购房者入市购房。2011年整体楼市走势特征也启示开发企业应加速跑量，以“现金为王”。

　　春节以来一手房网签情况

　　日期 套数

　　1 月 23 日 0

　　1 月 24 日 5

　　1 月 25 日 4

　　1 月 26 日 3

　　1 月 27 日 7

　　1 月 28 日 10

　　1 月 29 日 10

　　1 月 30 日 45

　　1 月 31 日 78

　　2 月 1 日 94

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